conceito, vantagens e dúvidas comuns a respeito da regularização de imóveis
Com o direito social à moradia diversos outros deveres surgem no sentido de regularizar a situação dos imóveis que serão habitados, e as dúvidas começam a surgir de forma proporcional à intensificação da burocracia com a qual se depara aquele indivíduo que deseja proceder com a regularização de um imóvel.
Diante desse contexto, portanto, o presente artigo tentará, ainda que de forma breve, desmistificar e esclarecer algumas destas dúvidas.
1 O QUE É A REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS?
A regularização de imóveis tem por objetivo sanar pendências de várias naturezas do imóvel, sejam elas junto a cartórios de registro de imóveis, órgãos municipais, cadastro, Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), dentre outros. Noutros termos, a regularização imobiliária é responsável por legalizar construções erguidas sem licença prévia e/ou que se encontram à revelia da lei.
Nesse sentido, confira, abaixo, seis situações em que o imóvel pode ser considerado irregular pela Justiça e veja o que é possível fazer para solucionar este problema
a) Imóvel não possui escritura
A escritura trata-se de um documento que precisa ser registrado em Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme dispõe artigo 1º, IV da Lei n. 6.015 de 1973. Dessa forma, a escritura é o documento público oficial que valida o acordo entre as partes, fazendo com que aquele ato jurídico, bem como seu objeto produzam efeitos perante terceiros. Assim, sem a escritura, a compra e venda de um imóvel não passa de um “contrato de gaveta”, isto é, um contrato de compra e venda informal e meramente ilustrativo, posto que seus efeitos são produzidos tão somente entre as partes envolvidas. Por isso, regularizar a documentação torna-se um passo muito importante se se pretende vender o imóvel futuramente.
Destarte, uma opção é encontrar os antigos donos ou herdeiros e pedir para a escritura ser emitida (lavrada). Além da presença dos antigos proprietários, é necessário levar um título de compra para comprovar a negociação e registrar o imóvel. Esse documento trata-se de um protocolo que o cartório usa para registrar a existência do imóvel.
Porém, caso não encontre os antigos donos ou os herdeiros, ou não tiver nenhum documento que comprove a compra do imóvel, será necessário procurar a justiça. Nessa hipótese, portanto, o mais comum é mover uma ação por usucapião, comprovando que você está morando naquele imóvel há, pelo menos, cinco anos. Para isso, mostre contas, fotos ou leve algumas testemunhas.
b) A compra do imóvel foi feita por contrato de gaveta
Um contrato convencional costuma ser registrado em um cartório imobiliário e as transferências relativas à propriedade do imóvel são documentadas neste lugar. Caso ocorra algum problema relativo ao imóvel, os envolvidos podem recorrer aos registros realizados e verificar a legitimidade do responsável.
Todavia, isso não ocorre no contrato de gaveta. Como ele funciona como um compromisso entre vendedor e comprador, sem outra parte envolvida, como um cartório de registro de imóveis, ele não garante juridicamente a compra caso ocorra algum problema. O risco maior e mais comum nessa hipótese é que o comprador, por lei, não se torna proprietário do imóvel. Então, como o vendedor continua sendo o proprietário, ele teria o direito de vendê-lo a outros interessados se quisesse aplicar um golpe.
Portanto, procure registrar qualquer tipo de acordo; e peça também ao vendedor que faça um contrato deixando clara a venda do imóvel, os valores e todos os outros pontos que forem definidos.
c) O imóvel está em processo de inventário
Dizer que um imóvel está em processo de inventário significa dizer que o bem pertencia a alguém que faleceu e, em razão disso, não pode ser dividido ou vendido sem prévia autorização judicial.
Contudo, essa situação pode ser regularizada de dois modos: de forma extrajudicial ou judicial. O primeiro caso, mais simples e rápido, pode ser resolvido em Cartório por meio de um escritura pública; isto é, aqui, você deve ir a um Cartório de Notas e, com a ajuda de um advogado, pedir o inventário. Todavia, existem três situações que obrigam você procurar a justiça, uma vez que carecem do acompanhamento de um juiz; são elas: quando o falecido deixou um testamento, quando existem interessados no bem que não possam assumir o imóvel (por serem menores de idade ou estarem com problemas com a justiça, por exemplo) e quando existem opiniões diferentes sobre a partilha para os herdeiros. Em tais casos, o processo poderá ser mais demorado e complexo.
d) O imóvel tem dívidas
Primeiramente, faz-se mister dizer que existem dois tipos de dívidas: a do proprietário e a do imóvel propriamente dito. As pendências do imóvel costumam ser as taxas de IPTU e as taxas condominiais. Nesses casos, a recomendação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é tentar renegociar o acerto com o condomínio, tendo em vista que esse é um problema entre o morador e o local em que ele habita. A dívida do proprietário, por sua vez, costuma ser o atraso no financiamento do imóvel, e a dica é negociar diretamente com o banco.
O pagamento das dívidas, seja do imóvel ou do proprietário, é importante pois quando se deixa de pagar qualquer pendência relacionada ao imóvel, corre-se o risco de perdê-lo para a Justiça.
e) É feita uma obra no imóvel sem avisar o Poder Público Municipal
Ampliação de um cômodo, construção de outro imóvel no mesmo terreno ou qualquer outra mudança na planta original da casa precisam ser apresentadas na Prefeitura por meio de um projeto feito por um (a) Engenheiro (a) ou Arquiteto (a) capacitado (a), a fim de que o Poder Público, então, o autorize, sob pena de irregularidade.
Cumpre ressaltar que o mesmo vale para aqueles que forem construir um imóvel do zero.
f) Prédios também devem ter registros
Muitos não sabem, mas todo prédio precisa ser regularizado junto ao Cartório; caso contrário, o mesmo imóvel será de propriedade das várias pessoas que ali moram, causando, consequentemente, eventuais conflitos, como má gestão das áreas comuns, ausência ou desrespeito frequente às regras de convivência, bem como prejuízo conjunto caso um dos moradores possua alguma dívida e seja acionado pela Justiça.
No caso de apartamentos comprados na planta, o comprador pode exigir o documento conhecido como “habite-se”, que representa um auto de conclusão de obra. Sem este documento, que deverá ser averbado na matrícula, é irregular a instalação do condomínio. Os passos seguintes incluem, entre outros: inscrição das escrituras no Cartório de Registro de Imóveis e solicitação de desmembramento do IPTU por unidade.
2 POR QUE REGULARIZAR?
Conforme pesquisa realizada pelo Ministério do Desenvolvimento Regional, metade dos imóveis brasileiros apresentam algum problema na regularização. Para se ter uma ideia, cerca de 30 milhões de imóveis não possuem sequer escritura e isso acontece porque, na maioria das vezes, o proprietário não conhece as regras necessárias para manter-se de acordo com o que estipula o Poder Público Municipal.
Contudo, é preciso desmistificar tais regras de modo a facilitar seu entendimento, e é nesse sentido que iremos listar, a seguir, alguns dos benefícios da regularização imobiliária.
Primeiramente, é preciso dizer que, com a regularização, o proprietário do imóvel evita multas por obras não comunicadas, prevenindo, portanto, gastos futuros e inesperados.
Além disso, a regularização torna o imóvel apto para a venda, uma vez que, para tanto, é necessário que este esteja dentro das normas e com a documentação em dia.
Outrossim, um imóvel devidamente regularizado é mais valorizado no mercado imobiliário. Segundo pesquisa, um imóvel em situação irregular chega a perder cerca de 35% do seu valor de mercado, posto que, nessa situação, o bem não pode ser financiado junto às instituições financeiras, justamente pelo fato de que estas exigem que toda a documentação esteja em dia para que o empréstimo seja concedido.
Ademais, regularização possibilita a obtenção de Alvará de Localização/Funcionamento para atividades comerciais, industriais e de prestação de serviços; bem como facilita a realização das ações de partilha de bens, como inventários e herança.
Por fim, mas não de forma exaustiva, a regularização imobiliária permite que o proprietário logre de maior segurança jurídica no que diz respeito à posse e propriedade do bem, isto é, o dono do imóvel regularizado poderá desfrutar da tranquilidade de saber que seu bem mais precioso - visto que a casa é representação de direitos fundamentais primordiais, dentre os quais destaca-se a dignidade da pessoa humana - estará resguardado.
3 COMO REGULARIZAR?
Inegável que o processo de regularização imobiliária pode ser visto como algo lento e burocrático; contudo, quando se sabe exatamente qual documento levar e como proceder, tudo fica mais simples, prático e eficaz. Dessa forma, elaboramos breve esquema que facilitará toda a compreensão deste processo, veja:
3.1 Dos documentos necessários
contrato de compra e venda;
escritura do imóvel;
matrícula do imóvel a ser regularizado;
projeto arquitetônico;
alvará de construção;
alvará de regularização;
Habite-se;
Certidão negativa de débitos;
Todavia, é importante dizer que algumas prefeituras podem pedir documentos adicionais, isso dependerá do município em que a propriedade esteja alocada.
3.2 Passos para regularizar o imóvel na Prefeitura
O primeiro passo para regularizar o imóvel na prefeitura é adentrar com o processo no Cartório de Registro de Imóveis na cidade em que a propriedade irregular está localizada. Neste momento, será necessário apresentar o contrato de compra e venda do imóvel e solicitar a emissão da escritura do terreno. Com estes documentos em mãos, o proprietário poderá solicitar que o cartório realize a abertura da matrícula da propriedade.
Após obter a matrícula da propriedade, é preciso obter o alvará de regularização, que nada mais é do que o documento emitido pela prefeitura que atesta a regularidade de uma edificação que foi construída ou ampliada sem aprovação prévia desta ou com divergência entre a situação real e o projeto aprovado. Além disso, cumpre ressaltar que quando o imóvel já está construído, o Alvará de Regularização terá o mesmo valor que o Habite-se - também conhecido como Auto de Conclusão da Obra, responsável por garantir ao proprietário do imóvel que ele é seguro e que o mesmo foi construído de acordo com todas as normas previamente estabelecidas pelo Poder Público Municipal.
Ao obter o Habite-se ou o Alvará de Regularização, a propriedade já estará devidamente regularizada na prefeitura municipal. Destarte, o próximo passo será agendar visita na Receita Federal a fim de obter uma Certidão Negativa de Débito (CND). Por meio deste documento será possível comprovar a situação regular com o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS) - passo de fundamental importância para o andamento do processo de regularização imobiliária.
Com a CND e com o Alvará de Regularização ou Habite-se em mãos, é necessário dirigir-se ao Cartório de Registro de Imóveis para, enfim, averbar a construção, isto é, oficializar o imóvel, dando publicidade, eficácia e segurança ao ato jurídico realizado. Neste momento, contudo, novos documentos poderão ser solicitados, dependendo da situação do imóvel e do porte do mesmo.
Após obter a averbação, é possível dizer que o imóvel estará devidamente regularizado, podendo, portanto, passar pelos mais diversos processos de compra e venda. Além disso, será possível provar quem é o verdadeiro proprietário do bem, caso haja contestação legal quanto a isso.
4 DAS TAXAS DE REGULARIZAÇÃO
Logo de início, é preciso dizer que não tem como aferir, de forma precisa, quanto custa a regularização de um imóvel, uma vez que diversas variáveis são consideradas na hora de fechar o valor final. No entanto, fazendo uma média de preço, o valor da regularização costuma oscilar entre R$ 1.000,00 e R$ 7.000,00. Inclusive, estes valores são a principal razão pela qual muitas pessoas optam por continuar morando em imóveis irregulares, haja vista que a maioria delas não possui sequer condição financeira suficiente para arcar com todas essas despesas. Contudo, esta temática será abordada em artigo específico.
Isto posto, alguns fatores precisam ser levados em conta no momento da aquisição do imóvel, haja vista que podem interferir no momento de sua regularização. Observe:
a) Região
A região onde o imóvel está irá interferir diretamente nos custos para regularizar o bem. As regiões nobres com toda a certeza custam bem mais caro do que aquelas mais populares ou de menor padrão. Regiões centrais também terão valores mais altos, dada maior acessibilidade aos serviços públicos essenciais e facilidades de locomoção.
b) Dimensões do terreno
A questão aqui não é o tamanho do imóvel construído, mas sim o terreno em que este se encontra alocado. Noutros termos, mesmo que a área construída não seja tão grande, o que é levado em consideração no momento da regularização é o tamanho do lote como um todo.
c) Área Verde
Em vários municípios brasileiros os donos de terrenos com área verde recebem descontos no IPTU para mantê-la. Contudo, se ela for muito extensa ou tiver espécies de árvores e plantas em extinção/protegidas, o proprietário do imóvel nela inserido poderá ter que pagar a mais para regularizar.
d) Certidão Negativa de Débitos (CND)
A CND é um dos documentos essenciais para deixar o imóvel regular. Ele é necessário para a realização da averbação da construção no registro de imóveis. Além disso, a emissão deste único documento pode chegar até R$ 2.000,00 e o valor dele também dependerá de uma série de outros elementos, como a quantidade de banheiros, por exemplo. Quanto mais cômodos do gênero, mais caro ele ficará.
e) Imposto sobre serviços (ISS)
O ISS trata-se de um tributo aplicado em todos os municípios do Brasil que varia conforme a localidade. Ele é um imposto relacionado ao processo de regularização imobiliária. Sua alíquota pode ser de 2% a 5% sobre o valor realizado.
f) Projetos plantas e outras certificações
Durante o processo de regularização serão necessários projetos, plantas e outras certificações. Esses documentos são importantes para que seja possível avaliar questões como a área construída ou até mesmo reformas no imóvel. Ademais, esses elementos interferem em outros tributos que também precisam ser pagos, como o IPTU e o INSS. Além disso, é preciso, ainda, desembolsar um pouco mais para contratar um engenheiro para fazer toda essa parte de levantamento de dados que são necessários durante o processo.
5 DÚVIDAS COMUNS
A Lei 6.015/73, também conhecida com Lei de Registros Publicos, cria o sistema de registro de imóveis. Desta forma, todos os imóveis deverão ser cadastrados por matrícula própria no cartório competente.
Art. 1º. Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei.
IV - o registro de imóveis;
Isto posto, dúvida muito comum é acerca da diferença entre o “registro” e a “matrícula” do imóvel. A matrícula do imóvel é documento retirado no Cartório de Registro de Imóveis que tem como principal intuito a individualização da propriedade (já que cada matrícula é referente a apenas um imóvel). É a partir desta documentação que a situação jurídica da propriedade poderá ser acompanhada. Conforme a letra da lei, cada imóvel terá "matrícula própria", que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência da Lei em questão. Portanto, é na matrícula que serão lançados os registros e averbações.
Ademais, é importante dizer que a matrícula do imóvel precisa cumprir alguns requisitos, quais sejam: o número de ordem; a data; a identificação do imóvel, feita mediante indicação de suas características e confrontações, localização e denominação, se rural ou logradouro e número, se urbano; nome, domicílio, nacionalidade, profissão e estado civil do proprietário, bem como o seu número do Cadastro Individual do Contribuinte ou da cédula de Identidade ou, à falta deles, a sua filiação e; por fim, número do registro anterior.
O registro, a seu turno, trata-se de documentação, também retirada em cartório, em que consta declaração de quem é o proprietário real do imóvel - ou, ainda, informação de que a propriedade está sendo transferida para outrem. Esse registro deverá constar na matrícula do imóvel.
Conforme a letra da lei, no Registro de Imóveis serão feitas a "transcrição", a "inscrição" e a "averbação" dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis. Assim, exemplificativamente, esses títulos podem ser: inscrição de hipotecas, penhoras, usufruto; transcrição de da compra e venda pura, de permuta, da dação em pagamento, doação entre vivos; averbação por cancelamento da extinção dos direitos reais; etc.
Outrossim, todas as operações envolvendo determinado imóvel devem ser objeto de registro ou averbação na respectiva matrícula. Destarte, em razão de ser o registro do imóvel o documento que comprova quem é o proprietário, é necessário que o promitente comprador, ou seja, aquele que realizou contrato de compra e venda, registre esse bem em cartório para que seja considerado efetivamente como detentor do direito real de propriedade do imóvel em questão.
Texto escrito por: Isabel Barbosa e Marina Vieira, ambas graduandas do 8º período de Direito na Universidade Federal de Juiz de Fora e integrantes do Projeto de Extensão Moradia Legal, coordenado pela Pró-Reitoria de Extensão (Proex) da UFJF e orientado pelo professor da Faculdade de Direito, Bruno Stigert de Souza.
Para fazer a sua regularização pode chamar (11) 95948-2360
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Ola! aqui é genivaldo, quando eu ler sua mesagem retornarei, desde ja agradeço seu contato.